Кредитование недвижимости  

г. Одесса, ул. Успенская, 27, кв. 1
E-mail: office@1realty.com.ua

г. Киев, ул. Панаса Любченка, 15, оф. 105,
м. «Лыбидская»
тел.: (044) 237 37 22
E-mail: andreiad@meta.ua

Служба контроля качества

Рассылка новостей и новых объектов


НЕДВИЖИМОСТЬ - независимый украинский портал
Курсы валют Курсы валют
Кредитный калькулятор

Кредит для приобретения жилья

Банки предлагают достаточно много ипотечных программ для приобретения жилья. Какую из них выбрать? Вопрос непростой. С одной стороны, у каждого потенциального заемщика свои запросы и потребности, свои возможности погашения кредита. С другой стороны, анализируя ипотечные программы, необходимо понимать, что их разрабатывают специалисты, хорошо разбирающиесяи в банковском деле, и в психологии потенциальных заемщиков. На что обращать внимание?

Процентная ставка

Например, в ипотечных программах некоторых банков указаны более низкие годовые проценты. И это сразу же привлекает внимание заемщиков.

Не спешите делать выводы. Вполне может оказаться, что в привлекательной, на первый взгляд, ипотечной программе предусмотрены ежемесячные комиссии. В процентах размер ежемесячной комиссии может быть относительно небольшим, но если учесть, что в году 12 месяцев, то сумма выйдет приличной.

Низкую процентную ставку может давать использование принципа «плавающей ставки». Размер ее привязываетсяили к процентным ставкам по депозитам, или к ставке рефинансирования Нацбанка, и может меняться.

Привязка процентной ставки по долгосрочным кредитам к показателям инфляции, достаточно разумная. Конечно, сложно прогнозировать, какие ставки будут через несколько лет. Однако, у нас подобные ипотечные программы только вводятся, широкой практики и опыта их использования нет. Сложно прогнозировать как они будут работать. Особенно, если банки не раскрывают своих карт: привлекают заемщиков низкой фиксированной ставкой, вскользь упоминая, что через год-два будет переход к «плавающей ставке».

В мировом опыте предусмотрены защитные механизмы, которые не позволяют резко и часто изменять ставки по ипотечным кредитам. Изменения возможны не чаще чем один раз в столько-то лет, и не более чем на столько-то процентов.

Валюта кредита

Банки привлекли очень значительное число заемщиков, выдав долларовые кредиты. Ставки по ним были существенно ниже, чем по кредитам в национальной валюте. Это притом, что гривна была привязана к доллару, а потому инфляция в долларах и в гривнах была практически одинаковой. Как только курс доллара резко повысился, а доходы большинство граждан стали получать в гривнах, сотни тысяч заемщиков поняли, что потерпели значительные убытки.

Первоначальный взнос

Естественно, что выдавая кредит для приобретения жилья, банки очень рискуют. Нередки случаи, когда заемщики не могут или не хотят платить по кредиту. Банкам в этом случае приходится вести тяжбы с заемщиками, продавать залоговую недвижимость. Все это связано с немалыми расходами. Следует учесть, что недвижимость к моменту ее реализации может существенно подешеветь.

На сегодняшний день все банки вносят в ипотечные программы пункт о размере первоначального взноса. Обычноон составляет от 30 до 50% от стоимости приобретаемой квартиры. Это служит гарантией того, что даже в случае, если квартира в будущем подешевеет на 30 – 50%, банк сможет вернуть деньги.

Ответственностьзаемщика всем имуществом

Отечественные банки вносят в залог и считают обеспечением не только приобретаемоежилье, но и все остальное имущество заемщика. Встречались пункты в договорео праве требования компенсации понесенных затрат за счет будущих доходов заемщика. Одалживал, например, 100000, - и должен отдать их в полном объеме с процентами не зависимо от стоимости на момент реализации залогового имущества. Поэтому, когда анализируется предлагаемый банком проект кредитного договора, необходимо четко понимать, чем конкретно будет отвечать заемщик по своим долгам.

Требованияк уровню ежемесячных доходов семьи заемщика

В настоящее время для принятия решения о выдаче ипотечного кредита, банки особенно пристально анализируют уровень доходов семьи заемщика.

Требование - доходов должно хватать на погашение кредитаи на жизнь.Банки обычно требуют, чтобы у заемщика на погашение кредита уходило не более 50-60% его доходов. При этом оставшихся средств должно быть не менее прожиточного минимума семьи.

Отдельной задачей, которую приходится решать потенциальному заемщику – легальное доказательство имеющихся доходов. Не секрет, что многие заемщики не живут «на одну зарплату», однако банк требует официального подтверждения таких доходов. Во многих случаях сотрудники банка могут подсказать какие именно документы их устроят. Но иногда такую задачу приходится решать самостоятельно.

Схемы погашения кредита

Целесообразно рассмотреть и согласовать с банком возможные схемы погашения задолженности.

Самые распространены две схемы:

  • обычная (или иначе – дифференцированная);
  • аннуитет.

Одинаковое для обеих схем ежемесячный платеж фактически разбивается на две части. Первая идет на погашение задолженности по самому кредиту («телу кредита»), вторая – на выплату процентов.

Приобычной схеме погашение задолженности по «телу кредита» производится равными частями. При этом задолженность по телу кредита сокращается, и, соответственно затраты на выплату процентов и ежемесячные платежи также сокращаются.

Плюс данной схемы – минимизация переплат (общих расходов на выплату процентов по кредиту). Минус данной схемы – значительные платежи в первые месяцы и годы.

Аннуитет – эта схема погашения предусматривает одинаковые ежемесячные выплаты в течение всего срока действия договора. Нужно знать, что в первые месяцы погашаются в основном проценты, а ближе к концу – задолженность по «телу кредита».

Плюс данной схемы – минимизация первоначальных выплат (и как следствие этого, возможность взять больший кредит при тех же доходах). Минусы – увеличение переплат по кредиту, а также сложность рефинансирования (перехода в иной банк). Поскольку в первые месяцы и годы основные выплаты идут на погашение банковских процентов, то «тело кредита» с течением времени при этом уменьшается медленно. Если заемщикубудет необходимо досрочно погасить кредит за счет новогокредита в другом банке, то вполне может оказаться, что «тело кредита» уменьшилось очень незначительно. А те проценты, которые он уже выплатил, ему никто не вернет.

Определяясь с приобретением жилья следует хорошо задуматься о том, насколько нужен ипотечный кредит. И, если будет решено, что без него не обойтись, то следует тщательно анализировать ипотечные программы различных банков. Желательно, с участием квалифицированных экспертов.

Эксклюзивное предложение